У тех, кто интересуется ипотекой, уже давно сложился стереотип, что кредит с дифференцированными платежами намного выгодней, чем с платежами аннуитетными. Выгодно — это значит, дешевле, с меньшей переплатой. Так ли это и какой кредит на покупку недвижимости брать, попробуем разобраться.
Дифференцированные платежи по кредиту
При погашении ипотеки дифференцированными платежами заемщик каждый месяц выплачивает банку разную сумму, причем чем ближе к концу срока, тем меньше становится размер платежей. Принципиальная особенность — доля тела кредита (основного долга) будет оставаться одинаковой, а проценты, соответственно уменьшаются с каждой выплатой. Рассчитывается все очень просто. Кредит делится на количество месяцев, а проценты начисляются на остаток долга. Как говорится, ежу понятно, что с каждым месяцем долг становится меньше, сумма процентов — снижается, размер платежа — уменьшается.
Аннуитетные платежи
Если же брать за пример погашение аннуитетными платежами, там совсем другая схема.
Заемщик каждый месяц выплачивает одинаковую сумму. Но! Внутри нее изменяется процентное соотношение платежей в счет погашения основного долга и процентов. И в этом-то и состоит подвох. В начале выплачиваются, в основном проценты, а сумма основного долга почти не меняется. То есть проценты на протяжении достаточно длительного времени начисляются на неизменное тело кредита, то есть сам долг не погашается, а погашаются только проценты. В результате это приводит к значительному удорожанию кредита и увеличению переплаты после покупки недвижимости.
К примеру, при сроке ипотеки в 30 лет, разница между размером переплаты может доходить до 1 миллиона рублей и более.
Что купить в ипотеку? Как обычно, часто приходится выбирать, что предлагают. Очень немногие банки соглашаются выдавать кредиты с дифференцированным погашением. Ну не выгодно им… что тут сделаешь.